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经济学家易宪容近日撰文称，
近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。
从2003年以来，中国房地产泡沫已持续了近十年。第一，十年来各大中城市房价涨幅基本上在5倍以上，北京这样的一线城市更在8倍以上。第二，由于房价上涨，购买住房就能赚钱成了“真理”，成了人人皆知的赚钱工具，遂引发了全民投机炒房。
不过，无论地方官员、金融机构管理层，还是房地产开发商及多套住房持有者，均否认其存在巨大金融风险。比如说，当前银行逾期贷款在增长，就被理解为其占贷款的比重小，而不良贷款余额及不良贷款率都在下降。因此，银行信贷风险在可控范围内；而政府融资平台贷款余额高，四大国有银行所占比重也高，但到目前为止其不良贷款率奇低，因此，这些贷款不仅没有问题而且还是质量较好的资产。又比如，四大国有银行管理层都出来说，他们已发放的住房按揭贷款首套贷款所占比例在95%以上，因此个人住房贷款的质量良好，根本不存在风险。根据银监会对住房贷款的压力测试，房价下跌50%，对国内商业银行影响不会太大，或国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险。国内整个银行信贷根本就不存在多高风险或有风险也是在可控范围内。
但是，这些分析是建立在两个假定条件下的，一是房价不会大跌。确实，只要房价不跌，国内的银行房地产信贷就不存在风险，也不会出现多高的信贷不良率。二是假定政府公布的统计确切反映市场实情。只是实情并非如此。巨大的房地产泡沫要被挤出，其破灭之势是谁也无法阻挡的。如果当前住房按揭贷款自住率比例真占95%以上，在政府统计报表中每年房价又上涨不高，那么这一年来的房地产宏观调控岂非多此一举？其实这个95%就是当前享受优惠利率的贷款者的比例。而据了解，住房投机炒作者会以多种办法来证明所要购买的是第一套住房。
近十年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，银行信贷及优惠税收政策起了很大作用。到今年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。这两个指标都比2008年底时增长了一倍。有人估算，在当前55万亿元左右的银行信贷中，60%至70%都是与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然会隐蔽起来，但是如果房价下跌，其风险究竟会有多高是十分难以测算的。而且如果某个资金链环节出现断裂的话，很有可能引发金融市场系统性的风险，这种系统性金融风险不仅会全部暴露出来，而且也很容易迅速放大并蔓延开来。
当前国内金融体系的风险恰恰就在于国人从未经历过住房价格出现周期性调整所面临的风险，在于国人对国内房地产泡沫有多大还没有足够的、比较全面的认识。而任何系统性风险存在不可预测性，若等到国内金融体系的系统性风险发生后再来关注，那将为时已晚。因此，我们对国内银行信贷风险及金融体系的风险，特别是房地产市场信贷风险无论如何应保持高度警觉，应有足够清醒的估计。 （《上海证券报》）
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